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父代子卖房构成表见代理 确认合同无效被驳回

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点击次数:2097 更新时间:2017年12月18日16:00:49 打印此页 关闭
案例:
2009年11月12日,钱某以其儿子钱某某的委托代理人的名义与王某签订了一份房屋买卖协议书,钱某某将位于北京市海淀区的一处私人房地产一处卖给王某,该协议书约定:1、房地产转卖后其土地使用权及房屋所有权归王某所有,并约定于2010年5月10日办理过户登记手续;2、购房款总价为130万元,付款方式为一次性付清购房款;3、本合同一式两份,双方各执一份,签字后生效。协议书后附有钱某、钱某某及王某的身份证复印件。
在协议签订过程中,钱某出示了房屋的所有权证、国有土地使用权证、购房发票、公共维修基金缴纳凭证等资料,并带领王某实地查看了房屋。后因钱某某一直在香港,虽然房屋由王某占有使用,但并未办理房屋过户登记。2011年2月,钱某某回到北京后,以其父亲钱某及王某为被告,要求确认其父亲钱某擅自处分房屋的行为无效。
在庭审过程中,钱某某承认其一直在香港工作,其认可房屋由父亲钱某照管使用的事实,但否认授权钱某出售该房屋。王某当庭出示了一份由钱某出具给他的钱某某从香港发回的授权委托书传真件,但钱某和钱某某当庭不予认可。
石家庄房产律师评析:
在钱某某否认其授权钱某出售房屋的情况下,本案合同是否有效的关键,在于钱某某代为出售房屋的行为是否构成表见代理,笔者认为:本案构成表见代理:
首先,钱某与钱某某具有特殊的身份关系,即父子关系,该身份关系使王某有理由相信钱某很可能得到了钱某某的授权,因为根据一般的生活经验,在日常生活中,父亲代理儿子办理出售房屋事宜,也较合乎情理。且在办理出售房屋的过程中,也并未出现异常现象足以使王某对钱某的代理权产生怀疑。
其次,钱某在与王某签订合同的过程中,提供了钱某某的身份证复印件、带领王某实地验看了房屋,并提供了房屋的所有权证、国有土地使用权证、购房发票、公共维修基金缴纳凭证等证件和资料,该行为足以使王某相信钱某具有出售房屋的代理权,因为这些权属证书和缴费凭证,一般都是房屋所有权人保管,即便是钱某某委托钱某保管房屋,钱某某也不一定能提供如此齐全的资料。
再次,更为重要的是,王某当庭提供了钱某某从香港发回的授权委托书传真件,尽管钱某某否认其在传真件上的署名,且无法核对传真件上署名是否为钱某某所签。但即便是传真件的授权委托书是钱某伪造的,那么钱某某居住在香港的事实,以及传真是从香港发出的事实,传真件内容涉及到授权卖房的事实,也已经足以使王某产生钱某具有代理权的信赖。
综合以上分析,本案相关已经形成了证据链条,能够使法官内心确信,钱某的行为构成表见代理。本案经过一审、二审、再审,最终确认钱某的行为构成表见代理,驳回了钱某某的诉讼请求。
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